4 Jahre Crowdinvesting – ein Zwischenfazit!

Hallo liebe Geldhamster-Gemeinde !

Ich hoffe ihr seid alle gut in das neue Jahr gestartet und habt wieder genug Elan um im neuen Jahrzehnt finanziell richtig durchzustarten. Ich bin jedenfalls nach wie vor topmotiviert und ich werde mich heuer auch wieder wirklich bemühen, mindestens 1-2 Beiträge pro Monat auf dem Blog zu veröffentlichen – versprochen 🙂

Seit 4 Jahren gibt es nun den Geldhamster und genau so lange beschäftige ich mich mit der damals ganz frisch gestarteten Crowdinvesting-Szene. Im Herbst 2015 hat der damalige Nationalrat in Österreich das Alternativfinanzierungs-Gesetz beschlossen, welches den rechtlichen Rahmen für Crowdinvesting im Großen und Ganzen sowohl für die für Geld werbenden Firmen als auch für private Investoren regelt.

Heute möchte ich ein kleines Zwischenfazit ziehen, wie meine bisherigen Erfahrungen mit dieser neuartigen Investmentform waren.

Insgesamt kann man sagen, dass die Erfahrungen bisher durchaus positiv waren, auch wenn ich in den letzten zwei Jahren die ersten 3 Ausfälle zu beklagen hatte.

Kurz zur Erklärung für alle die bisher noch nicht in Crowdinvesting investiert haben:
Beim Crowdinvesting wird vorwiegend in Nachrangdarlehen investiert, das bedeutet, man gibt einer Firma als Privatperson ein Darlehen (dies ist je nach Plattform bereits ab 250 EUR möglich), welches NACHRANGIG bedient wird. Das heißt im Falle einer Insolvenz der Firma bekommen alle anderen Gläubiger zuerst ihr Geld, bevor die Nachrangdarlehensgeber etwas davon sehen. Meist bleibt für diese nichts mehr aus der Konkursmasse übrig, das Risiko, sein Geld zu verlieren ist also höher und daher kommen auch die hohen Zinssätze von ca. 5-8 % p.a. beim Crowdinvesting. Denn wir wissen, hohe Rendite steht immer mit entsprechendem Risiko im Einklang.
Je nach Crowdinvestingplattform bzw. Projekt werden endfällige oder jährliche, teils sogar halb- oder vierteljährliche Zinszahlungen geleistet.
Zinsen aus Crowdinvesting werden nach Tarif versteuert und müssen daher in der Einkommenssteuererklärung angegeben werden, sofern die Einkünfte hier nicht 730 EUR übersteigen (gilt für Österreich, im Zweifelsfall einen Steuerberater oder das Finanzamt kontaktieren).
Soviel zur Theorie, nun meine Erfahrungen aus der Praxis (da die Einkünfte wie eben erwähnt dem persönlichen Steuersatz unterliegen, handelt es sich bei den dargestellten Beträgen um Bruttoerträge:

2016 begann ich mit einem Projekt bei Dagobertinvest, welches eine Laufzeit von nur 6 Monaten hatte und dafür 6 % Zinsen p.a. (also 3 % für das halbe Jahr) anbot. Dieses wurde überpünktlich, sogar über 1 Monat vor Ende der geplanten Laufzeit, inklusive der vollen Zinsen zurückgezahlt.

2017 wurden dann bereits 3 Projekte inklusive Zinsen von meinem aufgebauten „Crowdportfolio“ zurückbezahlt und von 7 anderen Projekten kamen unterjährige Zinszahlungen. Insgesamt kam ich hier auf einen Ertrag von EUR 158,60 bei einem eingesetzten Kapital von EUR 3.100, also ca. 5,12 % p.a.

2018 wurden dann insgesamt 9 Projekte vollständig inklusive Zinsen zurückbezahlt, ein weiteres wurde zu 60% + Zinsen zurückbezahlt, die restlichen 40% sind nach wie vor ausständig – nach letzten Informationen laufen Gespräche mit einem Investor, hier sollte sich in den nächsten Wochen entscheiden, ob bzw. wann eine Rückzahlung möglich ist. Außerdem gab es von 13 weiteren Projekten Zinszahlungen und einen Ausfall: das einzige „Nicht-Immobilien-Projekt“ von Dagobertinvest, die Firma Flybelt GmbH musste Insolvenz anmelden und wurde Mitte des Jahres, ein halbes Jahr vor dem regulären Darlehensende, liquidiert. Hier musste ich einen Verlust von 250 EUR hinnehmen, insgesamt konnte ich dies aber durch die Zinszahlungen mehr als kompensieren und konnte trotzdem einen Ertrag von EUR 426,37 erwirtschaften. Man sieht also – wie schon im Artikel Worauf man beim Crowdinvesting achten sollte und warum es sich auszahlt! erwähnt, Diversifikation auf viele Projekte ist hier das A&O ! Unterm Strich konnte ich also 2018 bei EUR 8.400 eingesetztem Kapital trotz einem Total- und einen Teilausfall eine Bruttorendite von 5,08 % erzielen.

Im Vorjahr, 2019, musste ich erstmals ein Jahresminus bei meinen Crowdinvestingprojekten hinnehmen. Dies ist vor allem den zwei Ausfällen mit je EUR 300 zuzuschreiben. Beides waren Projekte der Crowdinvesting-Plattform CONDA. Im März musste die cool Giants AG einen Insolvenzantrag stellen, im Mai folgte dann die Firma Umweltpionier. Insgesamt fällt bei den Projekten von CONDA auf, dass hier bereits einige Firmen, welche Geld von der Crowd aufgenommen haben, mittlerweile insolvent sind. Vielleicht wird hier die Vorauswahl bzw. Projektprüfung durch den Einstieg von Startup 300, einen Venturecapital-Geber aus Linz, ein wenig verbessert.
Neben den zwei Ausfällen sind aber 2019 auch nur 4 Projekte abgelaufen und inkl. Zinsen zurückbezahlt, außerdem gab es noch 10 unterjährige Zinszahlungen. Dass hier insgesamt die Zinszahlungen unter dem Niveau von 2019 gelegen sind (ich habe doch einige endfällige Projekte im Portfolio welche erst heuer oder nächstes Jahr auslaufen) hat sicherlich auch dazu beigetragen, dass ich 2019 auf ein Minus von 224 EUR kam bei 5.200 EUR eingesetztem Kapital. Somit hatte ich beim Crowdinvesting 2019 ein Minus von 4,31 %.

Man darf gespannt sein wie die Reise weitergeht, die 3 Ausfälle stammen alle aus dem „Nicht-Immobilienbereich“, der Großteil der Crowdinvestingplattformen setzt aber gerade auf den Immobiliensektor, ein paar Wenige auf Startups, aber auch Klein- und Mittelunternehmen nutzen diese Möglichkeit der Finanzierung immer mehr.
Meine durchschnittliche Verzinsung im Crowdinvesting-Portfolio liegt übrigens bei ca. 6,50 – 7,00 % p.a.

Dass im Immobilienbereich (zumindest meiner Erfahrung nach) bisher relativ wenige Projekte bei den österreichischen Crowdinvesting-Plattformen ausgefallen sind, ist sicher auch zu einem Großen Teil der Immobilienpreis-Rallye der letzten 10 Jahre zuzuschreiben.
Doch auch hier heißt es in Zukunft wachsam sein, denn gerade am Ende so einer Blasenbildung kommen immer mehr „Glücksritter“ auf den Markt. Hier also ganz genau aufpassen – wie bereits erwähnt – Diversifikation ist der Weg zum Erfolg, also teilt beim Investieren euer Geld auf so viele Projekte wie möglich. Ansonsten kann man beim Crowdinvesting großteils nur den Plattformen vertrauen, dass diese ihre Kunden, also die um Geld werbenden Firmen, eingehend überprüfen. Eine Garantie gibt es natürlich nicht, aber ich kann euch noch drei Tipps aus meiner Erfahrung geben auf die ihr gerade bei Crowd-Investments im Immobilienbereich aufpassen solltet:

  1. Achtet auf die Historie des Immobilienentwicklers.
    Wie lange ist die Firma bzw. sind die Leute dahinter schon am Markt aktiv? Wie viele Projekte haben sie schon umgesetzt bzw. haben sie vielleicht schon öfter Crowdinvesting als Finanzierungsform genutzt und schon Crowd-Darlehen pünktlich zurückbezahlt? Manche Firmen haben auch schon auf mehreren Crowdinvesting-Plattformen Geld eingeworben. Je länger diese Historie ist umso besser, da diese Menschen dann vermutlich schon die eine oder andere Krise durchlaufen haben und wissen worauf sie bei ihrer Kalkulation achten müssen.
  2. Achtet auf bereits verwertete Wohneinheiten.
    Dies ist ebenfalls ein guter Indikator, denn hat ein Immobilienentwickler bereits einen guten Kundenstamm bzw. baut in einer begehrten Gegend und hat noch vor Baubeginn einen (Groß)teil der Wohnungen verwertet, so ist das Crowdinvesting oft nur eine weitere „Marketingmaßnahme“ um das Projekt noch einer breiteren Öffentlichkeit zu präsentieren und die restlichen Einheiten zu verwerten. Oder er möchte zeitgleich ein weiteres Projekt starten und hat seine Eigenmittel aber noch in dem aktuellen Projekt gebunden. Jedenfalls ist eine Verwertung auf jeden Fall positiv zu sehen, da die Käufer je nach Baufortschritt Zahlungen leisten bzw. schon geleistet haben und daher nicht so ohne Weiteres (also ohne triftige Gründe) vom Vertrag zurücktreten können. Das gibt zusätzlich Sicherheit, einerseits für den Entwickler, anderseits für die Geldgeber.
  3. Achtet auf Lage und Laufzeit (Projektfortschritt).
    In München oder auch in Wien würde ich im momentanen, schon sehr aufgeheizten Markt bereits besonders vorsichtig sein. Natürlich können die Preise, auch aufgrund keiner absehbaren Zinserhöhung der EZB, noch weiter steigen, jedoch wird dies sicher nicht mehr in dem Tempo der letzten Jahre passieren. Irgendwann ist der Markt gesättigt oder nicht mehr gewillt oder im Stande die immer höheren Preise zu zahlen. Man weicht immer weiter ins Umland aus, wobei auch dort die Preise in den letzten Jahren bereits sehr gestiegen sind. Der Speckgürtel rund um die großen Metropolen wird also immer breiter. Dennoch ist es meiner Meinung nach, auch für Immobilienentwickler, lukrativer im Umland entsprechende Projekte umzusetzen, da dort die Margen zumindest noch ein wenig höher als in der Stadt sind. Auch die Laufzeit sollte nicht allzu lang sein, wenn das Projekt bereits in den Startlöchern steht und entsprechende Vorverwertungs-Maßnahmen schon gestartet sind, sollte das Ganze in der heutigen Zeit in maximal 1-2 Jahren gebaut und verkauft sein. Somit sollte die Laufzeit nicht viel länger als 18-24 Monate betragen. Bis dahin sollten auch schon alle Einheiten verwertet sein, so dass die Nachrangdarlehen zurückgeführt werden können. Sollte es dennoch Verzögerungen (ob beim Bau oder in der Verwertung) geben, so haben die meisten Firmen im Crowdinvesting-Vertrag ohnehin meist eine Klausel, um die Laufzeit um zB ein halbes Jahr zu verlängern und so etwas mehr Zeit zu gewinnen.

Ich finde Crowdinvesting ist, in einem vernünftigen Maß eingesetzt und gut diversifiziert, gerade für Privatanleger eine tolle Ergänzung zum klassischen Sparbuch. Denn dort verliert man schon alleine durch die Inflation und die nicht vorhandene Verzinsung jährlich Geld. Und hat man außer einem Arbeits- oder Angestellteneinkommen keine weiteren Einnahmequellen welche der Einkommenssteuer unterliegen, kann man je nach Kapital und Risikoneigung immerhin bis zu rund 10.000 EUR steuerfrei veranlagen (bei einer angenommenen Verzinsung von 7 % p.a., denn 730 EUR ist wie erwähnt der steuerliche Freibetrag).

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